Actions juridiques et expertises

À la Une : L'arrêt de la Chambre Criminelle de la Cour de Cassation du 5 janvier 2017 enjoignant le Juge d'Instruction d'instruire sur le viol de la Loi Scrivener conformément aux pièces de la procédure.





La Chambre Criminelle de la Cour de cassation a rendu le 5 janvier 2017 un arrêt très important (arrêt n°16-83255) qui désavoue sévèrement la position de la chambre de l'instruction, qui a "dénaturé votre plainte de 2008", et enjoint le juge d'instruction, via la Cour d'appel d'Aix en Provence, d'instruire sur la violation de la loi Scrivener, ce qu'il refusait de faire depuis 4 ans !

La Cour de Cassation a confirmé le 25 septembre 2014 le droit d’utiliser les éléments contenus dans le dossier pénal pour les actions civiles conformément aux modalités précisées par l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 6 juin 2013. Le Crédit Immobilier de France Rhône-Alpes Ardèche (CIFRAA), condamné par la CA aux dépens et à 3 000 € au titre de l’article 700, s’était pourvu en cassation. La 2ème chambre civile de la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi et condamné le CIFRAA aux entiers dépens et à 2 500 € supplémentaire au titre de l’article 700 (décision du 25/09/2014).

Les arrêts de la Chambre Disciplinaire de la Cour d'Appel d'Aix en Provence condamnant 3 notaires pour manquements graves à leurs obligations professionnelles dans l'Affaire Apollonia : Jean-Pierre Y... (arrêt n°2013/639, 31/10/2013), Philippe X... (arrêt n°2013/748, 12/12/2013) et Cyrille W... (n°2013/638, 31/10/2013).

Depuis les arrêts du 21 décembre 2012 de la chambre mixte de la Cour de Cassation, l'inobservation de l'obligation pour le notaire de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes, ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique et exécutoire. Cependant, plusieurs arrêts récents de le Cour de Cassation donnent de nouvaux moyens de défense pour les victimes de l'Affaire Apollonia, vu le nombre important d'anomalies qui entachent les actes des notaires mis en examen. Exemples : Mandataire, une simple secrétaire n'est pas un clerc de notaire (1ère Chambre civile, arrêt du 03 juillet 2013 n°11-23740 et Cour d'Appel de Versaille, arrêt du 12 septembre 201 n°12-02159 ) ou La copie exécutoire d’un acte notarié contenant de trop nombreuses irrégularités ne vaut pas titre exécutoire (2ème Chambre civile 2 du 11 juillet 2013 n°12-21150 ). Plusieurs Cours d'Appel prononcent des sursis à statuer en attente de l'issue du pénal (exemple contre une mesure d'éxécution du Crédit Mutuel de l'Etang de Berre : Arrêt du 12 décembre 2013 de la Cour d'Appel de Montpellier n°12/07859).

23 janvier 2014, décision très importante de la Cour d’Appel de Paris (arrêt n°13-12755) qui autorise les parties à communiquer les pièces du dossier pénal utiles à leur défense. Dans le cas présent la CEGC était à l’initiative de la demande de communication du dossier pénal. On remarquera que : "La présomption d’innocence ne peut être invoquée alors que les pièces extraites d’une procédure pénale sont utiles à la solution d’un litige civil et sont soumises à l’examen d’un juge qui n’a pas à prendre parti sur la culpabilité des personnes.", et que "Le tribunal a fait application des pouvoirs que la loi lui accorde en ordonnant la communication de pièces dont la production lui apparaissait de nature à éclairer la solution du litige et qui seront soumises à un débat contradictoire." 

6 juin 2013 : La justice vient d’accepter que des victimes de l’Affaire Apollonia utilisent des pièces du dossier pénal, pour se défendre au plan civil (Arrêt la cour d'Appel d'Aix-en-Provence)

29 mai 2013 : L’exception de connexité retenue dans l’affaire Apollonia (arrêt n°211 de la Cour d'Appel de Toulouse)
L’ordonnance qui a prononcé le dessaisissement du tribunal de grande instance de Toulouse en faveur de celui de Marseille dans l’intérêt d’une bonne justice est en conséquence confirmée.

8 janvier 2013 : Investissements défiscalisés la Cour de Cassation confirme la responsabilité des banques

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 8 janvier 2013, arrêt 11-19.387

21 décembre 2012 : Communiqué relatif aux arrêts n° 273 et 274 du 21 décembre 2012 (11-28.688 et 12-15.063). Par deux arrêts rendus le 21 décembre 2012 sur avis non conforme de M. le premier avocat général, la chambre mixte de la Cour de cassation a jugé qu’il résulte de la combinaison de l’article 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 et de l’article 1318 du code civil que l’inobservation de l’obligation pour le notaire, prévue par l’article 8, devenu 21, de ce décret, d’annexer les procurations à un acte authentique à moins qu’elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l’acte et, dans ce cas, de faire mention dans l’acte du dépôt de la procuration au rang des minutes, ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique et, partant, son caractère exécutoire. L’acte peut dès lors faire l’objet de mesures d’exécution.

Étrangement, la chambre mixte n'a pas fourni de justifications détaillées à ces arrêts contrairement aux arrêts antérieurs favorables aux victimes de l'Affaire Apollonia.

27 septembre 2012 : Par un arrêt du 27 septembre dernier, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation confirme la mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire sur un autre bien immobilier que celui objet du financement d'un immeuble en LMP. Une décision motivée par l'absence de menace dans le recouvrement de la créance. En l'occurrence, le Crédit immobilier de France Rhône Alpes (CIFFRA) a consenti à un couple deux prêts par actes notariés en vue de l'acquisition de biens immobiliers. La banque a, sur le fondement de ces deux actes, fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un autre bien immobilier appartenant aux emprunteurs qui ont saisi un juge de l'exécution d'une demande de mainlevée de la mesure conservatoire en soutenant qu'il n'était pas justifié d'une menace dans le recouvrement de la créance et que la banque ne disposait pas d'un titre exécutoire dispensant de solliciter l'autorisation du juge.

12 juillet 2012 : Arrêt de la première chambre civile rejetant le pourvoi N°11-22637 et condamnant aux dépens de la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI, groupe CIFD)

7 juin 2012 : La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rendu ce jeudi 7 juin 2012, cinq arrêts d’une importance particulière car ils concernent des procédures en lien avec une affaire pénale en cours, mettant en cause, notamment, une société par l’intermédiaire de laquelle de nombreux particuliers ont été conduits à contracter des emprunts immobiliers, dans l’espoir, vite déçu, de voir leurs crédits compensés par des avantages fiscaux et des revenus locatifs. C’est sous l’angle de la régularité des actes de prêt établis par des notaires que la deuxième chambre civile a eu à connaître de ces contentieux. Dans ces affaires, les actes de prêt avaient été passés, devant notaire, en l’absence des emprunteurs dont il était indiqué qu’ils avaient donné procuration pour la signature de l’acte. La question posée au travers des pourvois était la suivante : quelle conséquence juridique doit-on tirer de ce que, contrairement aux exigences résultant des textes relatifs aux actes établis par les notaires, les actes ne comportaient pas en annexe les procurations données par les emprunteurs et ne mentionnaient pas davantage l’indication que les procurations avaient été déposées au rang des minutes du notaire ? Ces actes pouvaient-ils permettre aux banques d’engager des mesures d’exécution forcée contre les biens des emprunteurs, notamment des procédures de saisie immobilière ?

La deuxième chambre civile a répondu par la négative à cette question et a jugé que ces actes étaient affectés d’une irrégularité qui leur faisait perdre leur caractère authentique, qui seul permet d’engager des poursuites sans disposer d’une décision judiciaire condamnant le débiteur à rembourser les sommes en cause. En l’état de ces arrêts, les mesures conservatoires ou de saisie immobilière engagées par les établissements de crédit sont nulles et de nouvelles saisies ne pourront être effectuées que sur le fondement d’une décision judiciaire

Communiqué de la Cour de Cassation relatif aux arrêts n° 966, 968, 969, 970 et 971 du 7 juin 2012 de la deuxième chambre civile


8 novembre 2011 : Le rejet par Chambre Criminelle de la Cour de Cassation des pourvois de deux notaires mis en examen dans l'Affaire Apollonia (Jean-Pierre X et Philippe X)



Historique

Suite aux deux plaintes pénales contre X avec constitution de partie civile déposées le 10 avril 2008 auprès du TGI de Marseille par Me Gobert, une information judiciaire contre X pour «escroquerie en bande organisée, faux, usage de faux et exercice illégal de l'activité d'intermédiaire en opérations de banques» est ouverte le 2 juin 2008 et diligentée par le pôle économique et financier du parquet de Marseille. La plainte vise à établir les responsabilités éventuelles et respectives d'une agence immobilière, des notaires, d'un avocat fiscaliste, des experts-comptables, des promoteurs immobiliers, des gestionnaires de biens et des banques.

Suite à la requête de Me Gobert au nom de l'ASDEVILM, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a nommé le 16 septembre 2008 un mandataire ad hoc, la S.C.P. Douhaire-Avazeri de Marseille, pour tenter de trouver une solution acceptable avec les 20 banques impliquées sous quatre mois.

Le parquet du TGI de Marseille a décidé la mise en examen et la mise en détention provisoire des gérants et de plusieurs commerciaux de la société APOLLONIA. Voir la dépêche AFP.

Le mandat ad hoc prévu pour 4 mois n'a pas été renouvelé à cause de l'attitude agressive du Crédit Mutuel alors que la grande majorité des banques concernées ont accepté de négocier et même pour certaines la suspension du paiement des mensualités jusqu'à ce qu'une solution viable soit trouver. Le Crédit Mutuel refuse de reconnaître toute
responsabilité vis-à-vis des investisseurs victimes présumées de la société APOLLONIA d'Aix-en-Provence.
Face à l'attitude hostile du Crédit Mutuel qui a saisi tous les loyers de plusieurs investisseurs (qu'ils correspondent ou non à des emprunts contractés auprès de cette banque) ainsi que des appartements avec vente aux enchères effective avec de très grosses pertes des biens financés et même des prises d'hypothèques sur les résidences familiales, Me Gobert a déposé plusieurs assignations contre cette banque et la société APOLLONIA.

Par l'ordonnance de référé n°09/105
rendue le 26 janvier 2009, le TGI de Marseille a condamné le Crédit Mutuel a versé 200 euros par plaignants au titre l'Article 700 du Code procédure civile et à une astreinte de 100 euros par jour de retard si dans un délais d'un mois les 27 plaignants ne recevaient pas les copies des demandes de crédits et les offres de prêts. Cette banque a fait appel de cette décision. Affaire à suivre...

Le TGI de Marseille a condamné
la Caisse d’Épargne et la CAMEFI à remettre les dossiers aux plaignants sous 15 jours sous peine d'astreinte. Le TGI de Lyon a fait de même contre CIFRAA.  Suite à l'appel de cette société, la Cour d'Appel de Lyon a confirmé le premier arrêt et rejeté l'ensemble des demandes de CIFRAA dans un arrêt rendu le 6 octobre 2009 (Réf. : 09/03283).

L'enquête de la division économique et financière de la Direction interrégionale de la police judiciaire continue notamment avec la recherche des éventuelles responsabilités pénales des banques. D'après l'enquête journalistique de La Provence du 7 mai 2009, la Caisse du Crédit Mutuel de l'Etang de Berre a été perquisitionnée et un grand nombre de dossiers ont été saisis.

Le Professeur Gaétan di Marino,
professeur agrégé de droit spécialiste de droit pénal de l'Université Aix-Marseille III, a accepté de nous conseiller sur les responsabilités pénales des différents protagonistes concernés par la plainte contre X.

Suite à la mise en évidence de nombreuses irrégularités, des actes authentiques ont fait l'objet d'une plainte pour faux. Une instruction a été ouverte pour faux et usages de faux par le TGI de Marseille (code pénal, article 441-4). Cela concerne notamment les actes notariés dont se prévaut le Crédit Mutuel pour attaquer les victimes présumées de l'escroquerie et les assigner devant les TGI respectifs des lots pour saisir et vendre aux enchères les biens concernés.


Les Juges de l'exécution (JEX) de plusieurs tribunaux, qui doivent se prononcer sur la validité des déclarations de créances, ont rejetés les demandes des banques visant à saisir et mettre aux enchères les appartements financés notamment en leur rappelant de communiquer l'intégralité des demandes de prêt aux interessés sur la base de l'arrêt du 18 juin 2009 de la Cour de Cassation.


Le 7 septembre 2009, TGI de Béziers a débouté la société APOLLONIA de sa plainte pour dénigrement contre le président de l'ASDEVILM (Réf. : 09/0876). La société APOLLONIA, qui réclamait 150 000 euros de dommages et intérêt, a été condamnée aux dépens et à verser 5 000 euros à notre ancien président.


Grâce à notre action, les moyens de la justice et des enquêteurs ont été significativement renforcés. Cela a permis une accélération significative dans le traitement judiciaire avec des perquisitions chez certains notaires en novembre 2009 qui ont abouti à leurs mises en examen et sous écrous les 15 et 16 janvier 2010, comme le rapporte la presse (voir page Toile et médias).

Le 10 janvier 2010, co-saisine de la DNIF (division nationale d'investigations financières) de Nanterre avec le SRPJ de Marseille, suite à une commission rogatoire.

L'enquête toujours en cours a conduit à la mise en examen de banquiers, de banques et d'IOB soupçonnées de faux et usages de faux en relation avec l'affaire APOLLONIA.

Les 12 chefs d'inculpation utilisées pour les mises en examen dans l'Affaire Apollonia : faux en écriture publique et usage de faux public, complicité d'escroquerie commise en bande organisée, escroqueries en bande organisée, recel d'escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux, exercice illégal de l'activité d'intermédiaire en opération de banque, abus de confiance, abus de biens sociaux, blanchiment d'escroqueries commises en bande organisée, blanchiment en bande organisée, tromperie, infractions aux démarchage bancaire ou financier.

Après leur radiation de la FNAIM en tant qu'agence immobilière, la société APOLLONIA a été mise en liquidation judiciaire le 2 octobre 2009 par le Tribunal de Commerce d'Aix-en-Provence (publiée au BODACC le 14 octobre 2009) après avoir changé son objet social le 11 août 2009 (Fonds de placement et entités financières similaires).

Dans son arrêt rendu le 26 novembre 2009 (Réf. : 2009/1071 et 09/02957), la Cour d'Appel d'Aix en Provence a confirmé l'ordonnance de référé du TGI de Marseille condamnant la Caisse du Crédit Mutuel de l’Étang de Berre à communiquer leur dossier aux plaignants de l'affaire APOLLONIA.

Grâce
aux cotisations et aux contributions de ses adhérents, l'ASDEVILM a fait réaliser ou a organisé : Une synthèse sur les conséquences pour les résidences hôtelières de la réforme fiscale des statuts LMP et LMNP, rédigée par Paul Duvaux, avocat fiscaliste sans lien avec l'ANVI-ASDEVILM.

Tous les adhérents bénéficient de la mutualisation des actions ce qui permet une réduction importante des coût individuels